本篇为我们伦敦区域系列专题的第4篇，介绍的是伦敦西区的住宅市场及部分与之相关的商业地产市场。我们希望这篇文章能够令读者朋友们了解到这一区域住宅市场的交易基础情况和区域内部分主要行政区的特点，为今后的投资提供情报支持。
说到“伦敦西区”这个概念，想必大多数人首先想到的就是以高价商业区为代表的的West End地区。West End在国内的确常被解释为伦敦西区，但按照其本来的概念，West London（即我们在本篇文章中使用的伦敦西区概念）和West End并非同一名词，二者甚至没有交集。
以繁华商业区、豪华住宅及高级写字楼为区域建筑群的代表面貌的West End，其大致涵盖区域为Westminster及Camden的部分区域，与专业地产研究机构对于伦敦写字楼市场的West End部分相差不多，属于内城区（Inner London）中的伦敦中心区（Central London）部分，至多西延到海德公园附近。
而真正属于整个伦敦西部的区域，与伦敦东、南、北和中心区是对应的，均为伦敦内的二级区域（Sub Regions）。在伦敦London Plan中，它所涵盖的区域包括了Hammersmith and Fulham、Brent、Ealing、Harrow、Hounslow、Hillington总共6个行政区。这其中除了Hammersmith and Fulham之外，其他所有行政区都不属于内城区，均为外城区成员。
由此可知，伦敦西区与West End涵盖的是两个不同位置的区域，West End大致只能说是伦敦金融城与伦敦西区中间的部分。虽然如此，由于伦敦西区在与中心区接壤的部分属于West End，因此其住宅市场与West End之间有着较紧密的联系。
我们都知道，伦敦的办公及零售商业区域主要集中在伦敦的中心区，即Central London部分。而实际上，这个位于伦敦中心的商业区域（其覆盖范围与上文CBRE所作的写字楼市场区域接近）有一个由来已久的名字，称为伦敦中心活动区（Central Activity Zone），简称CAZ。West End就是CAZ的一部分，承载了CAZ的部分经济活动。对于商业地产市场来说，CAZ是写字楼和零售等市场的供给集中地，而对于住宅市场来说，CAZ则是需求来源的创造者。
CAZ作为经济重点区域，经济产出量占到整个英国的10%，因此拥有大量的工作岗位。根据伦敦官方统计，在2016年,此地有170万工作人口，同时有23万常住人口。也就是说，在此工作者最少有86%的人（即147万人）是不在这里居住的。这一方面体现出伦敦中心区的住房矛盾之强，另一方面也为伦敦周围交通辐射网覆盖的区域（主要为M25高速路以内的区域，以高速路和铁道作为交通网络）提供了大量的潜在需求。
当然，这是过往的数据，也只能表达过往的事实。而对于未来的住房需求，需要依靠的来源则是未来本区的工作人口增长以及住宅供给之间的缺口。CAZ所覆盖的除伦敦金融城之外的几个伦敦内城区，以Camden、Islington等为代表，住宅/长租公寓的开发都在不停展开，但目前仍然处于本区需求都还无法满足的情况中英房专题 伦敦商改住PDR投资区域分析。根据研究机构Centre for London的统计，近年来的CAZ就业增长率为2%，而居民的增长率为4%。也就是说，以2016年为计算起点，每年增长的就业人数约为170*2%=3.4万人，而居民则每年增长23*4%=9200人，每年的需求缺口都增加24000人左右。
按照London Plan规定的各区每年住宅供应目标，伦敦西区的6个区域总共的供给量为5827，只要24000的缺口中有四分之一分流到西区，西区的供给就会被全部消耗，而我们知道，在London Plan中的住房供给规划部分里，只有36%的规划完全用于市场价格水准的住房，有47%的供给应用于经济适用房；但鉴于在CAZ工作的新增人口应该以此地新兴产业对应公司为主导，当前拉动就业的产业又主要为金融业、专业服务以及电子信息相关产业来看，适用于经济适用房的新增需求应该是少数，反而适用于市场价格水准的需求更可能为多数，按照这一逻辑，西区的住宅供给绝无可能满足由CAZ创造的需求，从而导致整个西区都处于住宅长期供不应求的局面下，支撑这一区域的房价和租金上涨。
当然，这样的论断有一个必须要满足的前提，就是来自CAZ的住房需求会被分流到西区，并且分流到西区的这部分需求要足够大（比如达到25%）。CAZ作为整个伦敦的中心，在此工作却无法在此居住的人转而住在周围是不争的实际做法，因此CAZ会向西区分流住房需求是不需要怀疑的，我们需要了解的重点是，西区有什么理由，能够支撑其相比于其他几区，从CAZ争取更多的住房需求资源吗？
我们都知道，伦敦正在建设其近期最大的基础交建工程Crossrail，也就是常说的女王地铁线Elizabeth Line。而Crossrail的穿越地区，就是由伦敦西部到伦敦东部，中间穿过伦敦中心区。从其穿过的区域地图来看，我们就能很容易看出这条线路对于北部和南部各区没有太大帮助，主要直接利好西区和东区。也就是说，Crossrail开通后，东西部对于伦敦中心区所创造的住宅需求的吸纳能力将会上升，相比之下保持不变的南北部的相对优势就会减弱。基于这种交通条件，西区经由Crossrail这条线路，能够从中心区抽取更多的需求应该是合理的。
而从Crossrail的站点分布来看，西部6区中的Ealing无疑是受益最大的区域：该区包括了Crossrail中的5个站点，这在整条Crossrail穿过的区域中是绝无仅有的。Ealing境内的车站包括了Southall、Hanwell、West Ealing、Ealing Broadway和Acton Main Line 5个站点；CBRE曾经对Crossrail对于周边房价的提升作用和到达伦敦中心区减少的交通时间进行过统计，在Ealing的5个站点中，房价提高幅度在10%-30%不等，节约的交通时间在20-40分钟。因此对于所有通车的Crossrail覆盖区域来说，Ealing是收益最大的一个行政区。
当然，既然CBRE的研究是把到达伦敦中心区的通勤时间与房价上涨一同考虑，因此能否通勤到伦敦中心区是这些地区究竟会否享受到Crossrail带来的房价福利的关键因素。由于受到新冠疫情影响，原本计划在2021年通车的Crossrail现在已经将通车时间推迟，真正的完整运行可能需要等待到2022年。
2022年距今尚有1年4个月，加上新冠疫情所夹带的不确定性，基于Crossrail所作的投资可能会被搁置，但既然我们已经知道，Crossrail一旦通车，住宅的需求将会随之走高，房价和租金也预计将因此而提升的前提下，紧密留意新冠疫情的不确定性后尽快为基于此的投资进行准备，可能是近期投资伦敦房产一个较为可行的策略。而如果要进行这样的投资，Ealing则必然是一个需要重点考虑的区域。
而一旦考虑Ealing这样一个与Crossrail关系极为密切的行政区作为投资对象时，Crossrail能否如期开通也就需要特别留心。此处我们提供一些关于这方面的拓展知识。
Crossrail对于伦敦西区的部分行政区域来说是一项重大的利好，因为这些区域到达伦敦中心区的通勤时间被大大缩减了；对于整个西区来说，Crossrail也因为其能够将更多的人流量带入到这一区域而有利于区域住宅市场的总体发展。反过来，如果Crossrail出了问题，基于这一前提而发展的部分房地产市场就可能又会承受压力。
伦敦西区作为承载了CAZ流出的住房需求的区域，其住房供给量实际上在最近的2017/18年住房供给量观测报告中超出了London Plan为其规定的供应量。然而，虽然超出了其规定供应量（一定程度上也可看作等同于超出了其本地创造出来的住房需求），同期的西区6个行政区中房价却并没有一昧下跌，某些区域仍然保持了一定程度的上涨。
由上图可见，从1.14倍到1.85倍，伦敦西部6区所有的实际供给量都超出了其计划供给量，但房价并没有因为这部分超额供给而在所有行政区走低，在供给量超过原定计划65%的Hillington，房价仍然出现了上涨，但在供给量只超过计划量12%的Ealing，房价却出现了下跌（供给量达到预定1.8倍以上的Hammersmith和Harrow都没有实现房价上涨，我们认为应该暗示整体供给可能过度，或低价经济适用房供给量占比较大），这更可能是因为在同一时期，对于Ealing来说关系最密切的利好Crossrail宣布了延期通车（原本定于2018年12月通车），从而导致本来为此而投资的买家转入了观望；然而，买家可以观望，市场供给却不能随之减少：对于Crossrail这样的大型项目的供给侧布局不可能等到临近开通才进行，因此早已在此开发的众多开发商就可能因此而平白无故多增加了供应，或不得不降价售楼。（由于这一时期已经过去，因此实时开发项目信息已不可考，这一时期Ealing由于Crossrail影响开发项目数比周边地区都多的信息可由互联网查阅）
因此，对于追寻Crossrail开通而投资的读者朋友来说，我们建议紧密观察英国政府在基建方面的新闻及资金分配（尤其是新冠疫情已经导致政府负债累累的情况下尤其需要注意），对于Crossrail的真正运营时间多加考察。
Old Oak and Park Royal Development是伦敦市政府针对整个Park Royal和Old Oak地区的改造计划，其根本目的是通过城市改造，把这一地区改造为适合生活（并非只是居住）的新区。其中的住宅部分将提供超过25000个住所，商业部分则将新增65000个工作岗位。25000个住所与65000个工作岗位之比为1:2.6，略高于伦敦整体家庭规模2.47，因此理论上能够为涉及地区提供一定的额外住房需求缺口（即该项目本身提供的住宅无法容纳由于该项目提供的工作人口）。
OPDC指出，本部分之所以被设立，其目的就在于保证OPD计划成功实施，从而使得该地区可进入性大幅提高，成为世界级交通枢纽，并立足于此，创造一个全新的大型生活社区。
而说到世界级交通枢纽，以及立足于此的生活社区，我们最容易想到的可能就是著名的国王十字（King’s Cross）.此处我们将过往国王十字车站的情况引入作为对比。
国王十字本为一片半荒废的城郊结合带，但经过了多年改造后，该地目前坐拥6条地铁线个车站，并有通往巴黎和布鲁塞尔的高速铁道。除此之外，国王十字也新建了写字楼，住宅和休闲区域，与现在的OPD计划类似。
根据Savills引用Molior的统计，国王十字改造计划中，初期的房价为800磅每平方英尺，而接近完成时，该数字变成了1570磅，增幅接近100%。
除此之外，由于OAPD是一个延续至少20年的持续大规模投入计划，又是国家级的市政工程，因此其除去潜在的对于涵盖地区（如Brent）的价值提升之外，还能够为地区资产价值提供有力的保障，即就算价值提升的潜力如果因为工程尚未完成而无法变现，由于持续的投入，这一地区凝结的资金、人力和劳动时间都将持续增加，因而相关资产价值则几乎不会减少。
本文介绍了伦敦西区的住宅市场基本情况。我们可以看到，伦敦西区通过West End与伦敦中心活动区相连，从而获得了来自此地的额外的住宅需求。Crossrail通车将会进一步加强这一需求，导致西区住宅市场保持更强的供不应求情况。然而即便在Crossrail通车之前，已经超额供应的西区住宅市场也能够体现出其承接中心活动区需求的现状和该需求能够令部分区域实现房价上涨的事实。在各大行政区中，Ealing由于Crossrail和大型城市更新计划OAPD的支持，预计会是西区享有最多房价支撑的区域，而Brent和Hammersmith & Fulham由于OAPD的帮助，预计也将有一定的表现。